精裝房交付標(biāo)準(zhǔn)
2022-4-27 14:15:46??????點(diǎn)擊：
一、核實(shí)查驗(yàn)開發(fā)商出具的相關(guān)資料手續(xù)等
根據(jù)國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。“三書一證一表”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過國家有業(yè)主進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要
交付標(biāo)準(zhǔn)
防盜門
1．防盜門外觀不應(yīng)有漆面的破損或剝落、劃痕現(xiàn)象。
2．防盜門密封條要求完好不應(yīng)有缺少或損害。
3．防盜門插銷安全、可靠、靈活。
4．多次開啟子母門，感覺門的合葉是否靈活。
5．防盜門螺絲是否緊固，是否有缺少現(xiàn)象。
6．防盜門門鎖聯(lián)動裝置靈活可靠，能夠安全、靈活地把門鎖好。
窗戶
1．窗戶表面安裝牢固，表面潔凈、光滑，窗框及玻璃無損傷。
2．窗戶密封條平整，無卷邊脫槽，玻璃封膠修口妥當(dāng)平滑。
3．窗戶把手窗鎖完好及操作正常。
4．窗框周邊密封無滲漏異況。
5．窗戶開關(guān)平開窗開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密；落地窗平移拉平滑，無阻滯現(xiàn)象。
6．平開窗是否安裝了風(fēng)撐，且開閉是否自如。
7．雙層玻璃內(nèi)部是否整潔，無漏氣現(xiàn)象。
8．紗窗安裝牢固、使用順暢、不得有破損、漏裝。
瓷磚和石材
1．表面平整度誤差控制在3mm/2米靠尺。
2．陰陽角方正度誤差控制在3mm，用200mm直角尺測量
3．瓷磚石材接縫高低差誤差在0.5mm以內(nèi)。
4．瓷磚縫隙平直誤差在1mm以內(nèi)。
5．瓷磚留縫寬度在1mm以上。
6．瓷磚石材縫隙填縫飽滿。
7．瓷磚石材空鼓應(yīng)控制在規(guī)范內(nèi)，一塊磚面積≤15%，空鼓瓷磚總量≤5%。
8．衛(wèi)生間地面坡度合理，地面無積水問題。
9．瓷磚石材表面無開裂、缺棱、掉角、色差、污染現(xiàn)象
乳膠漆
1．無明顯色差、泛堿、返色、刷紋。
2．無顯著砂眼、流墜、起疙、濺沫。
3．乳膠漆與其他材料交接處平順，無明顯誤差。
油漆
1．釘眼修補(bǔ)填平、補(bǔ)色、木紋清晰、平整光滑，無明顯色差。
2．顏色均勻一致，并列面無明顯色差。
3．無刷紋、流墜、橘皮現(xiàn)象。
水電路
1．開關(guān)切斷位置應(yīng)保持一致，且操作靈活。
2．開關(guān)不易安裝在單開門背后
3．插座遵循左零右火上接地的原則，衛(wèi)生間潮濕部位面板加裝防水罩。
4．開關(guān)插座面板緊貼墻面或裝飾面，四周無縫隙，安裝牢固平正。
5．水表應(yīng)安裝牢固，使用方便、無污染、破損、滲漏等缺陷。
6．混水閥給水點(diǎn)安裝端正、對稱、左熱右冷、閥門安裝位置合理、平整牢固、無阻擋、松動、便于使用和維修。
7．地漏地安裝應(yīng)平整、牢固，周邊無滲漏
8．觀察燈具安裝應(yīng)端正，所有燈珠應(yīng)齊全。
9．筒燈整行安裝應(yīng)整齊，不應(yīng)有偏斜錯(cuò)位現(xiàn)象
潔具
1．潔具端正牢固、下水無滲漏、上下水暢通。
2．出水左熱右冷、安裝八字閥。
3．洗手盆洗菜盆出水口安裝角閥，方便后期維修。
4．潔具外觀無劃痕，無破損。
5．馬桶不得采用水泥砂漿固定
6．各種衛(wèi)生器具與臺面、墻面、地面等接觸部位應(yīng)采用密封膠密封。
木門
1．門框的垂直度誤差≤3.0mm
2．門框?qū)蔷€長度≤2.0mm
3．門扇底部與地面留縫寬度≤8mm
4．門開啟靈活，無阻滯和反彈現(xiàn)象。
5．門表面無劃痕破損污漬等瑕疵。
木地板
1．板面無劃痕、無破損、無明顯色差
2．安裝平整無突起或凹陷。
3．壓條安裝牢固縫隙均勻。
4．邊緣安裝留縫，并踢腳線遮蓋。
櫥柜
1．吊柜固定牢固、地柜頂面平整。
2．柜門安裝平正、開啟靈活。
3．滑道等五金件安裝牢固、開啟順暢。
4．下水無滲漏，安裝八字閥
壁紙壁布
1．接縫縫隙不明顯。
2．壁紙表面無氣泡、裂縫、褶皺、斑污等質(zhì)量缺陷。
3．陰角處接縫應(yīng)搭接，陽角處應(yīng)包角不得有接縫
樓梯
1．安裝牢固，坡度合理。
2．相鄰踏步高度差不應(yīng)超過5mm。
3．扶手安裝牢固，無晃動，表面光滑，彎曲自然。
4．玻璃扶手應(yīng)采用雙層玻璃或安全玻璃。
驗(yàn)收流程
收房流程收房的過程并不復(fù)雜，主要有以下幾個(gè)步驟：
1．開發(fā)商和物業(yè)核驗(yàn)業(yè)主材料。雙方確認(rèn)收房流程，并根據(jù)商定流程確認(rèn)購房細(xì)節(jié)。
2．業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》（此三項(xiàng)必須為原件）以及《房屋土地測繪技術(shù)報(bào)告書》，并由開發(fā)商加以說明。
3．業(yè)主對新房做綜合驗(yàn)收，即最重要的驗(yàn)房環(huán)節(jié)，在驗(yàn)房時(shí)應(yīng)仔細(xì)觀察房內(nèi)各個(gè)細(xì)節(jié)，并及時(shí)做好詳盡記錄。
4．業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案。雙方協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題。無法在短期內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議。
5．開發(fā)商出具《實(shí)測面積測繪報(bào)告》，雙方確認(rèn)面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項(xiàng)費(fèi)用以及延期交房違約金等，如若有不同的意見，雙方應(yīng)及時(shí)溝通。
6．業(yè)主領(lǐng)取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》，在領(lǐng)取鑰匙前，應(yīng)仔細(xì)核對所有鑰匙是否已經(jīng)取得。
7．與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)并索要發(fā)票或蓋章確認(rèn)的收據(jù)。
8．辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的事項(xiàng)。若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證，則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。代辦費(fèi)金額雙方協(xié)商。業(yè)主也有權(quán)拒絕代辦。
9．業(yè)主簽署《入住交接單》，收房完成。
售后維修
一、驗(yàn)收不合格問題必須規(guī)范整改或協(xié)商處理方案
業(yè)主通過驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)的問題，開發(fā)商應(yīng)該安排整改，而且規(guī)范整改，如不能整改的應(yīng)與業(yè)主協(xié)商處理方案，比如適當(dāng)賠償。
精裝修住宅交付驗(yàn)收，其實(shí)屬于裝修工程的竣工驗(yàn)收，最大問題就是很多隱蔽施工項(xiàng)目、過程施工項(xiàng)目都無法直接驗(yàn)收，其次是部分整改施工需要從基層處理開始，這就導(dǎo)致部分問題無法發(fā)現(xiàn)、發(fā)現(xiàn)的問題整改施工不一定合規(guī)。比如墻面有裂痕，則需要局部鏟除分析開裂原因，根據(jù)實(shí)際情況采取不同整改措施，而不是簡單填補(bǔ)即可。
所以，而對于所有驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，要求開發(fā)商給予明確的整改方案，甚至能將整改過程開放給業(yè)主，則會讓業(yè)主更放心。
二、明確整改時(shí)間及注意售后期限
開發(fā)商對于驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，以及入住后發(fā)現(xiàn)的問題，必須要明確反映時(shí)間、整改周期。
根據(jù)購房合同中的裝修補(bǔ)充協(xié)議或條款，以及國家相關(guān)規(guī)定，《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等表述，一般精裝修住宅項(xiàng)目，普通工程項(xiàng)目及材料的質(zhì)保期為2年， 防水工程為五年， 結(jié)構(gòu)按照設(shè)計(jì)年限。業(yè)主務(wù)必在辦理入住即售后有效期開始后，盡可能在質(zhì)保期內(nèi)繼續(xù)查找裝修質(zhì)量問題，并第一時(shí)間向開發(fā)商保修。
三、對驗(yàn)收及售后頻發(fā)的問題應(yīng)有成熟的解決方案
精裝修住宅項(xiàng)目在驗(yàn)收時(shí)機(jī)入住后，一般比較容易發(fā)生的售后問題，包括墻頂面開裂，涂料起皮，起砂污染等；門窗關(guān)不上，有縫隙過緊或過松，有破損，玻璃自爆等；地板縫大，有凹坑，劃痕等；水電設(shè)備不通電損壞等；瓷磚空鼓開裂等；施工部位收頭不美觀，需要處理等情況，這些問題出現(xiàn)的頻次最高，基本上都是安排相關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行維修，開發(fā)商應(yīng)該制定專門的維修方案，最好備好常用材料，從而保證所有質(zhì)量問題能夠得到及時(shí)處理。
四、安排提前驗(yàn)收并完善驗(yàn)房檢查體系
開發(fā)商除了安排業(yè)主提前驗(yàn)收，應(yīng)該組織相關(guān)施工及材料分包單位、第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)，積極對精裝修項(xiàng)目進(jìn)行提前驗(yàn)收、充分驗(yàn)收，并制定專門的整改監(jiān)督制度。
在任何時(shí)間發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量瑕疵，開發(fā)商應(yīng)該主動督促整改，有系統(tǒng)的管控措施，保證所有質(zhì)量瑕疵的整改均符合規(guī)范施工要求，以免防止問題遲遲不解決、解決問題表面糊弄等情況。這樣會讓業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系持續(xù)惡化甚至放大。
對業(yè)主來說，無論在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，還是入住后發(fā)現(xiàn)的問題，也要主動督促、監(jiān)督開發(fā)商進(jìn)行整改，一旦業(yè)主提出的部分質(zhì)量問題比較難以處理或維修處理不到時(shí)，業(yè)主可向政府主管部門投訴。
五、注重專業(yè)化的售后維修
開發(fā)商的整個(gè)精裝房項(xiàng)目，因?yàn)閷儆谙到y(tǒng)工程，分包給不同的施工及材料商，這就導(dǎo)致驗(yàn)收后整改及售后服務(wù)的應(yīng)對效果參差不齊，可精裝房的質(zhì)量瑕疵及售后報(bào)銷頻率又較高。所以，開發(fā)商應(yīng)安排專業(yè)人員或團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)整改、售后維修，提高相應(yīng)整個(gè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)的工作效率和服務(wù)水平。
注意事項(xiàng)
精裝房驗(yàn)收因?yàn)轫?xiàng)目比較多，而且后續(xù)不用再做基礎(chǔ)項(xiàng)目的裝修，所以驗(yàn)收內(nèi)容比較細(xì)致，最好請專業(yè)驗(yàn)收機(jī)構(gòu)協(xié)助，這樣保證盡可能多的發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)整改。
驗(yàn)收結(jié)構(gòu)
第一步就是驗(yàn)收房子結(jié)構(gòu)，核對面積、核對位置朝向，查驗(yàn)公共配套設(shè)施是否完好。若發(fā)現(xiàn)與合同不符時(shí)，應(yīng)向房地產(chǎn)商提出，遇到阻力也可以向有關(guān)部門反映。
驗(yàn)收材料
業(yè)主在購買精裝房時(shí)，一般購房合同的裝修附件條款或?qū)ｉT的裝修協(xié)議，會對精裝房所用材料的品牌或品質(zhì)做出約定，因此精裝驗(yàn)房務(wù)必關(guān)注所用裝修材料是否與合同承諾的相一致，品牌、型號、款式是否對應(yīng)。
及時(shí)整改
在提前驗(yàn)收或收房驗(yàn)收階段，開發(fā)商會現(xiàn)場辦公，并組織施工及材料分包商調(diào)配人員，保證業(yè)主在驗(yàn)房過程中發(fā)現(xiàn)的問題能夠盡快整改并通過業(yè)主的二次驗(yàn)收。所以，開發(fā)商在這個(gè)階段的現(xiàn)場管理能力和整改反應(yīng)能力對保證所有驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問題的整改更有保障建議業(yè)主盡量按照開發(fā)商指定時(shí)間段前往驗(yàn)收。否則待后期驗(yàn)收或進(jìn)入售后階段，整改質(zhì)量和反應(yīng)速度會下降。
規(guī)范整改
出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵的原因，多數(shù)是施工不規(guī)范、材料不合格或后期出現(xiàn)磕碰，如果只是表面問題修補(bǔ)就可以的，后續(xù)整改查驗(yàn)比較簡單，一般也不會二次出現(xiàn)問題。但是，很多質(zhì)量瑕疵是因?yàn)槭┕み^程不規(guī)范導(dǎo)致的，這就需要開發(fā)商在整改時(shí)重新拆除，而這類整改項(xiàng)目的整改過程是否規(guī)范非常重要，而且這類問題在二次驗(yàn)收時(shí)，可能僅從表面很難發(fā)現(xiàn)。
所以應(yīng)該要求開發(fā)商明確每類問題的整改方案，甚至能夠?qū)⒄倪^程開放給業(yè)主，這樣對于業(yè)主的房屋質(zhì)量才能得到充分保障。
平整度垂直度整改
因精裝房交付屬于裝修施工完畢階段，對于墻面平整度垂直度的整改難度非常大，而這類問題可能不達(dá)標(biāo)但僅僅屬于美觀瑕疵。如果此類問題也要求開發(fā)商整改，可能施工人員在業(yè)主無法獲知整改過程情況下，可能只做表面處理。而墻面平整度垂直度不夠，如果只是簡單的修補(bǔ)石膏、膩?zhàn)拥?，后期?yàn)收可能達(dá)標(biāo)，但入住后很短時(shí)間內(nèi)，甚至超過售后期限2年后，墻面會脫落。那時(shí)候業(yè)主已入住，維修成本高且影響日常生活。
對于此類問題，建議如果問題不是很突出，可以與開發(fā)商協(xié)商，給予適當(dāng)賠償。而后續(xù)業(yè)主購買家具或飾品等，做適當(dāng)遮擋、裝飾，降低美觀瑕疵的影響。
瓷磚空鼓整改
如果少量墻磚空鼓，或者墻磚空鼓面積很小、在邊緣區(qū)域，可以通過灌漿、填充膠水等方式整改；但是如果瓷磚空鼓面積大、數(shù)量多，必須要求開發(fā)商重新拆除、重新鋪貼，因?yàn)檫@種情況隨著時(shí)間推移，空鼓部分可能還會增加，而空鼓導(dǎo)致瓷磚脫落的概率非常大，會嚴(yán)重影響業(yè)主入住以后的日常生活。
對于地磚空鼓，一般灌漿處理即可，而且因?yàn)榈孛媸褂媒佑|頻率高、承載要求高，所以地磚空鼓必須整改。
衛(wèi)生間排水整改
精裝驗(yàn)房必須對衛(wèi)生間進(jìn)行排水測試，也就是往地面潑水，觀察水從地漏排出情況，觀察地面是否有積水，排水測試必須保證地面充分過水，尤其是邊角區(qū)域。
因?yàn)樾l(wèi)生間用水頻率較高，尤其是淋浴區(qū)域，一旦有積水情況，會對日常生活質(zhì)量產(chǎn)生較大影響，所以如果出現(xiàn)排水不暢，或者地面有局部積水情況，也必須要求開發(fā)商整改。
如果積水不多或積水區(qū)域在干區(qū)（距離淋浴區(qū)域較遠(yuǎn)的），而業(yè)主著急入住的，可以不用整改，因?yàn)榈孛嬲拿娣e小但工程量大、工序復(fù)雜，可能導(dǎo)致整改周期長，影響業(yè)主短期內(nèi)入住。
地板整改
地板基層地面不平、找平層水泥少、地板未留住伸縮縫，也是地板驗(yàn)收過程中的常見問題。而這些問題因?yàn)榫b驗(yàn)房限制，不可能拆開地板驗(yàn)收。所以需要請專業(yè)人員協(xié)助，對地板進(jìn)行踩踏測試、觀察，一旦發(fā)現(xiàn)可能的隱患，有條件情況下可以局部拆除再觀察。
用電驗(yàn)收
火線零線接反、地線未接等情況在精裝驗(yàn)房中出現(xiàn)的頻率較高，而這類問題涉及用電安全，所以驗(yàn)房時(shí)必須全部檢查不能遺漏，發(fā)現(xiàn)問題要求開發(fā)商必須整改，沒有任何緩和余地，也不能用賠償來解決問題。
對于需要大功率用電的線路，條件允許情況下，要拆開面板檢查所用電線線徑是否滿足用電需求，一旦發(fā)現(xiàn)偷工減料情況，也必須要求整改。
空調(diào)空驗(yàn)收
一般業(yè)主自行驗(yàn)收時(shí)，只要空調(diào)孔的位置合適即可，但是容易遺漏另一個(gè)重要問題：空調(diào)孔如果不是“內(nèi)高外低”，會導(dǎo)致后期冷凝水倒流、雨水倒灌情況的發(fā)生。
誤區(qū)
一、開發(fā)商有權(quán)限定業(yè)主驗(yàn)收時(shí)間（錯(cuò)）
開發(fā)商在業(yè)主現(xiàn)場驗(yàn)收時(shí)，經(jīng)常會限制業(yè)主驗(yàn)收時(shí)間，或者督促業(yè)主盡快完成驗(yàn)收。
業(yè)主作為房屋購買者，有權(quán)依照合同約定及國家對裝修相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對房屋進(jìn)行全面驗(yàn)收、完整驗(yàn)收。之所以開發(fā)商有時(shí)間限制，或者督促業(yè)主盡快完成驗(yàn)收的，很明顯是讓業(yè)主盡量少發(fā)些問題、盡快簽字確認(rèn)，這是對業(yè)主作為購房者正常權(quán)益的侵害。
遇到此類情況，業(yè)主應(yīng)該堅(jiān)持繼續(xù)驗(yàn)收，遇到阻力的可向政府主管部門投訴。
二、開發(fā)商有權(quán)檢驗(yàn)業(yè)主所請專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助驗(yàn)房的資質(zhì)（錯(cuò)）
因?yàn)榫b驗(yàn)房的復(fù)雜性和專業(yè)性，越來越多地購買精裝房的業(yè)主，會請專業(yè)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)協(xié)助驗(yàn)房。而開發(fā)商為了降低整改成本，或者讓業(yè)主盡快簽字確認(rèn)收房，會為業(yè)主聘請專業(yè)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)設(shè)置各種障礙，比如必須出示資格證、限制人數(shù)，甚至直接禁止。這都是對業(yè)主購房權(quán)益的侵害，業(yè)主應(yīng)該積極駁斥或向政府主管部門投訴
三、驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的所有問題必須整改（錯(cuò)）
精裝房交付驗(yàn)收時(shí)，所有驗(yàn)收問題可以分為安全問題、質(zhì)量缺陷、美觀缺陷和設(shè)計(jì)缺陷，對于涉及安全及使用功能缺陷的，原則上應(yīng)該要求開發(fā)商給予整改。但是：
1．涉及美觀缺陷的，如果整改可能存在表面修飾不徹底（比如墻面平整度），可通過協(xié)商補(bǔ)償后期裝飾解決，防止整改被表面糊弄，后續(xù)再產(chǎn)生二次質(zhì)量問題。
2．設(shè)計(jì)缺陷在精裝房中普遍存在，這類問題的維權(quán)成本很高，業(yè)主除了吐槽很難獲得補(bǔ)償，這類情況建議通過后期家具、配飾等解決，或者局部改造徹底解決。
四、使用面就等同于合同面積（錯(cuò)）
很多業(yè)主在收房驗(yàn)房時(shí)，總是將使用面積與合同面積混淆。需要說明的是：業(yè)主與開發(fā)商簽訂的購房協(xié)議，均按照各地政府主管部門提供相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)合同完成。一般合同內(nèi)容會用到建筑面積及套內(nèi)建筑面積，使用面積很少提及。關(guān)于三種面積的區(qū)別如下：
1．使用面積也可以說是地毯面積，可以理解是房屋內(nèi)可使用的凈面積；
2．套內(nèi)建筑面積包括使用面積+內(nèi)墻100%投影面積+外墻50%投影面積（未封陽臺最多按照50%計(jì)入面積及其他特殊約定）。
3．建筑面積包括套內(nèi)建筑面積+公攤面積+外墻50%投影面積。
后面兩種面積，一般由專業(yè)的面積測繪公司出具，而且是公攤部分面積，涉及很多公共配套面積及分?jǐn)傇瓌t，而且對于業(yè)主來說，一般很難測量出來的。
五、層高等于凈高（錯(cuò)）
我們在測量室內(nèi)高度的時(shí)候，要注意層高與實(shí)際測量的室內(nèi)凈高度是有區(qū)別的。
樓房層高和凈高的概念和計(jì)算方法完全不同，層高是指上下相鄰兩層樓面之間的垂直距離。如果頂層是斜坡的屋面，那么它的層高就要按其樓板面至屋頂較低處之間的垂直距離來計(jì)算。而凈高則是層高減去樓板的厚度或結(jié)構(gòu)層的高度的差。即：凈高=層高-樓板厚度。凈高通常就是業(yè)主在室內(nèi)直接測量到的高度，是入住后真正可以使用的高度空間。
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